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整体供过于求 东莞商业公寓市场分化

2019-08-13 来源:未知
整体供过于求 东莞商业公寓市场分化


今年以来,东莞商业公寓供需齐跌。据东莞中原战略研究中心统计数据显示,2019年上半年,全市公寓(包括住宅公寓和商业公寓,以商业公寓为主,住宅公寓仅占极少数)供应6797套,同比大幅下跌;成交5871套,同比下降36%,创近四年同期新低。7月,全市公寓供应约5.03万平方米,环比大幅下降64%,同比下跌58%;成交约6.22万平方米,环比下降4%,同比下跌21%。

更值得一提的是,东莞商业公寓还供过于求。据优房超·瑞城搜统计数据显示,2019年上半年,东莞商业公寓供应约36.92万平方米,远大于成交的约28.46万平方米。

受此影响,全市商业公寓库存不断增加,消化周期进一步拉长。据优房超·瑞城搜统计数据显示,截至2019年7月底,东莞商业公寓库存989342平方米,按照过去12个月的消化速度测算,消化周期为15.39个月。业内人士表示,商业公寓市场降温明显,价格出现下行压力。

商业公寓供需齐跌

7年前,周娟从家乡来到东莞,从事房地产中介行业。“一干就是七八年,而且一直身处销售一线,所以我对东莞楼市还是比较清楚的。”

周娟告诉记者,自从2016年10月东莞实行限购政策后,商业公寓由于不限购、不限贷、可居住、户型小、总价低、投资门槛低等优势,吸引了不少深圳客以及东莞投资需求入市购买。“也是从那时候起,我们门店开始把二三级联动业务的主要精力放在了商业公寓产品上。但是,今年以来,商业公寓越来越有些不好卖了。”

7月东莞商业公寓供需齐跌。据东莞中原战略研究中心统计数据显示,2019年7月,全市公寓供应约5.03万平方米,环比大幅下降64%,同比下跌58%;成交约6.22万平方米,环比下降4%,同比下跌21%。公寓投资热度有所降温,除了卓越·弥敦道成交88套和玖颂江湾成交87套比较突出外,大部分项目成交低于50套。

“今年上半年,东莞公寓也是供应缩减,公寓成交大幅降温,成交套数创近四年同期新低,同比下降36%。”东莞中原地产战略发展中心总经理车德锐说。

消化周期拉长达15个月

值得注意的是,东莞商业公寓,在供需齐跌的同时,更是供过于求。

据优房超·瑞城搜统计数据显示,2019年上半年,东莞商业公寓供应约36.92万平方米,远大于成交的约28.46万平方米。即便今年7月东莞商业公寓成交略大于供应,但是,1-7月商业公寓的供应还是远超成交。

长期供过于求,使得东莞商业公寓库存不断增加,消化周期进一步拉长。据优房超·瑞城搜统计数据显示,截至2018年6月底,全市商业公寓库存675167平方米,按照过去12个月的消化速度测算,消化周期为7.41个月;截至2018年12月底,全市商业公寓库存909557平方米,按照过去12个月的消化速度测算,消化周期为11.08个月;截至2019年6月底,全市商业公寓库存994988平方米,按照过去12个月的消化速度测算,消化周期为14.38个月;截至2019年7月底,全市商业公寓库存989342平方米,按照过去12个月的消化速度测算,消化周期为15.39个月。

市场出现分化

近日,记者走访市场了解到,目前东莞商业公寓投资氛围逐渐减弱,商业公寓价格出现下行压力。

如金地·艺境水岸,2017年底推出的首批商业公寓产品,均价约15000元/平方米,到如今,建筑面积约49平方米二房商业公寓尾盘销售,均价仅13000元/平方米左右。

合富研究院高级分析师李兴旺表示,东莞限购后,商业公寓价格一度走高。但是,近年来商业公寓供应不断增加,竞争愈发激烈,而投资需求却在减少,这就使得商业公寓不得不回归理性,甚至有的项目还会降价促销。

“实际上,从去年开始,受大环境影响,客户的投资信心就已经开始下降了,这就导致商业公寓成交走低,价格也就随之下行压力大增。目前,商业公寓投资出现两极分化,中心区域、交通发达的,成交效果较好,而一些位置较差的,则销售困难。”车德锐说。

优房超·瑞城搜东莞公司总经理王斌表示,虽然房企对于商业公寓的推货热情不减,但是投资需求终究有限。

50平方米以下LOFT公寓较受市场欢迎

事实上,并不是所有的商业公寓都不好卖。东莞中原战略研究中心统计数据显示,2019年上半年,建筑面积50平方米以下公寓,成交占比近七成;7月,从公寓产品成交结构来看,市场主流依旧集中在30-50平方米中小型公寓,总占比约63%。

业内人士表示,建筑面积30平方米的商业公寓,平层可做单间或一房一厅,LOFT可做两房;建筑面积50平方米,平层可做1+1房,LOFT可做三房。这几种户型都是目前租房市场上的主流户型,易于出租;而更重要的是,对于投资者来说,它们户型小、总价低,最高也就不过100万元多点,门槛低。

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